Мы с мужем находимся в нашем второй год брака и наконец-то начинают серьезно задумываться о домовладении.
Между сканированием ZillowЧитая жилищные исследования и даже просматривая социальные сети, становится ясно одно: покупка нового дома никогда не казалась такой недостижимой, даже для двух работающих людей с приличной зарплатой.
Работая репортером по недвижимости, я взял интервью у множества людей, которые строили крошечные дома или дополнительные жилые единицы (ADU). Многие из них сделали это, потому что переезд в новый или более просторный дом не был вариантом ни для них, ни для их близких, поэтому они прибегли к обходному пути, который хоть и не дешевый, но дешевле, чем обычный дом.
Тодд Кучта, инженер из Северной Калифорнии, потратил 248 000 долларов. строит крошечный дом для своего взрослого сынау которого есть особые потребности — выгодная сделка, учитывая, что типичные дома в этом районе продаются за более чем 1 миллион долларов. Джастин Молдин, генеральный директор PR-агентства в Остине, добавлен офис на заднем дворе чтобы освободить место в главном доме. Общий ценник? 41 500 долларов — намного меньше, чем при переоборудовании нового дома в столице Техаса.
Конечно, строительство ADU пока не вариант для меня и моего мужа. Но услышать, как люди обратились к ним как к альтернативе переезду – как к способу разместить родственника и увеличить площадь без полноценного ремонта – вдохновляет.
Крошечные дома и ADU становятся все более популярными
ADU — это небольшие дома на заднем дворе. Обычно их площадь составляет от 150 до 1200 квадратных футов, в зависимости от местных правил. Средний стоимость строительства ADU колеблется от 100 000 до 300 000 долларов США, не считая сборов за выдачу разрешений. Некоторые штаты, в том числе Калифорния, Колорадо, Нью-Йорк и Вермонт, предлагают гранты, чтобы помочь домовладельцам компенсировать эти расходы.
Шери Кунс, автор и эксперт по крошечным домам, ADU и жилищному строительству, рассказала мне, что острая нехватка домов Продажа на продажу стимулирует популярность крошечных домов и ADU.
«Это особенно трудный рынок для молодежи и детей. бумеры пытаются найти жилье«, — сказал Кунс. — Жилищные ситуации, в которых живут несколько поколений, становятся все более распространенными. У родителей взрослые дети будут жить в АДУ на их территории, а когда у «детей» появятся свои дети, они поменяются жильем друг с другом».
Внешний вид АДУ Кучты. Вилла/Николас Миллер
А исследование 2024 года По оценкам Федерального резервного банка Сан-Франциско, в настоящее время в США насчитывается не менее 1,6 миллиона ADU. ФРС указывает, что количество домов на одну семью с ADU составляет почти одну треть от количества квартир, занимаемых владельцами, по всей стране. Из всех штатов больше всего – в Калифорнии – не менее 201 000, за ней следует Вашингтон – более 77 800.
Жительница Калифорнии Сельма Хепп, главный экономист компании Cotality, ранее известной как CoreLogic, и сама владелица ADUсказал мне, что пока растут цены на жилье и ставки по ипотеке Если доступность жилья будет оставаться на рекордно низком уровне, ADU будут продолжать набирать обороты.
«Когда вы посмотрите на рынки, которые наименее доступны по цене, в будущем вы можете увидеть, как люди думают об альтернативных способах максимизировать использование земли», – сказал Хепп. «Возможно, в будущем вы увидите их в других местах».
ADU — это решение для домовладельцев, которым нужно больше места.
Прошлой осенью я разговаривал с 58-летним Кучтой о строительстве крошечного домика на его заднем дворе для его сына Джейкоба.
Джейкоб, которому около 20 лет, хотел большей независимости и собственного места. Но потому что у него аутизмон по-прежнему полагается на помощь родителей в повседневных делах, таких как уборка, прием лекарств и приготовление еды.
Поскольку его ежемесячные расходы на медицинское обслуживание превышали 9000 долларов, о покупке более просторного дома или переезде в дом престарелых не могло быть и речи.
Похожие истории
Business Insider рассказывает инновационные истории, которые вы хотите знать
Business Insider рассказывает инновационные истории, которые вы хотите знать
Я полностью понимаю почему. Кухты живут в Округ Напа — один из самых дорогих рынков недвижимости в стране. Регион усеян многомиллионными поместьями и винодельнями. По данным Redfin, по состоянию на февраль средняя цена продажи дома составляла 1,1 миллиона долларов.
Вместо того, чтобы покупать новую недвижимость, Кухта максимально используют то, что у них уже есть. Чтобы построить крошечный дом площадью 480 квадратных футов на своем участке площадью 6000 квадратных футов, они взяли вторую ипотеку на свой дом на сумму более 800 000 долларов. Это дало им 160 000 долларов для работы. Они также получили простительный кредит в размере 63 000 долларов США в рамках программы «Доступное ADU» округа Напа.
Тодд Кучта (в центре) с женой и сыном стоят возле своего ADU. Вилла/Николас Миллер
Строительство нового дома Джейкоба — квартиры с одной спальней, полностью оборудованной ванной комнатой и кухней — обошлось в 248 000 долларов. Это лишь малая часть того, что Кухта заплатили бы за отдельный дом большего размера.
«Такова реальность рынок жилья в Калифорнии», – сказал мне отец Джейкоба. «Покупка нового дома обходится очень дорого, если вы не въедете в него до того, как цены взлетят до небес. Если мы продадим дом и переедем, нам также придется столкнуться с увеличением налогов на недвижимость: примерно с 3000 долларов в год до 12 000 долларов в год».
Некоторые люди используют крошечные дома, чтобы «взломать дом».
Для некоторых домовладельцев строительство крошечного дома или ADU — это долгосрочная задача.
Возьмем, к примеру, Бланку Барраган, 43-летнюю электрику, которая уже много лет сдает в аренду комнаты в своем доме в Сакраменто. Это называется взлом домаа для Барраган это был путь к тому, чего она действительно хочет: купить еще больше недвижимости.
Когда я разговаривал с ней в апреле 2024 года, Барраган сказала, что заработала 55 780 долларов на сдаче в аренду микростудий в своем доме площадью 583 квадратных фута. За прошедшие годы этот доход помог ей купить старшему сыну дом за 360 000 долларов, созаемщиком которого она является, и получить право на получение кредита на строительство крошечного дома на заднем дворе.
ADU Sacrament Brags. С разрешения Бланки Барраган
В прошлом году она переехала в крошечный дом с двумя спальнями и одной ванной, с новой бытовой техникой и мебелью. Она потратила почти 220 000 долларов на его строительство с помощью программы грантов ADU CalHFA.
«Все ищут доступное жилье, даже моя семья», — сказал Барраган Business Insider. «Вот почему у меня возникла идея пожертвовать жизнью в большом пространстве и переехать в маленькое».
Жизнь в АДУ позволило ей сдавать в аренду больше комнат в своем доме, увеличив ее ежемесячный доход и позволив ей экономить около 2200 долларов каждый месяц на счетах.
«Я планирую использовать эти деньги, чтобы купить больше недвижимости», – сказала она.
Это умная игра. Это показывает, что крошечные дома могут быть практическим инструментом для создания богатства.
Зачем переезжать, если можно строить?
Как человек, у которого нет дома и который все еще расплачивается студенческие кредитыстроительство крошечного дома или ADU кажется таким же недостижимым, как покупка нового дома.
Но для домовладельцев, имеющих собственный капитал, это может иметь большой смысл. Я понимаю, что для них стоимость крошечного дома на заднем дворе может показаться выгодной сделкой по сравнению с покупкой другой, возможно, более дорогой недвижимости, которая также может сопровождаться более высокими страховыми взносами и налоги на недвижимость.
ADU Джастина Молдина площадью 200 квадратных футов. С разрешения Джастина Молдина
Для Молдина, который построил крошечный дом площадью почти 200 квадратных футов на заднем дворе своего Остина за 41 500 долларов, это, вероятно, было похоже на воровство.
Похожие истории
Business Insider рассказывает инновационные истории, которые вы хотите знать
Business Insider рассказывает инновационные истории, которые вы хотите знать
Женатый отец двоих детей хотел иметь отдельный домашний офис, но в его главном доме площадью 1200 квадратных футов не было достаточно места. Он сказал мне, что переезд в более просторный дом в городе, где средняя цена продажи по состоянию на февраль составляла 512 500 долларов, также вышел далеко за рамки его бюджета.
«Конечно, нам бы хотелось иметь дом побольше, но цены все еще недоступны, и это сложно», — сказал Молдин. «Когда мы купили дом, наш процентная ставка была зафиксирована на уровне 2,5% — сейчас ставки намного выше. Большинство домов в привлекательных районах стоят в пределах 1,5 миллионов долларов, а учитывая высокие налоги на недвижимость, это просто нереально».
Молдин сказал мне, что этот крошечный дом «изменил правила игры».
«Офис, безусловно, сделал жизнь в нашем доме намного комфортнее», — сказал он. «На данный момент нас устраивает наше жилье, и, возможно, однажды мы добавим ванную комнату».
Когда я слышу истории, подобные истории Молдинов, я вспоминаю, что даже если я не могу позволить себе дом своей мечты сегодня или завтра, я все равно могу создать его по его образу.
ADU заботятся не только о комфорте, но и о доступности.
Мои разговоры дали мне большое представление о финансовых причинах, по которым домовладельцы не хотят переезжать. Они также показали, что для многих это решение столь же эмоциональное, сколь и практичное.
Если бы я жил в этом районе десятилетиями, не думаю, что переезд был бы легким. Я снимаю квартиру в своем многоквартирном доме уже более трех лет и боюсь того дня, когда мне придется попрощаться.
Это чувство, которого Кристина Уайлдер-Абрамс, 72-летняя женщина из Окленда, Калифорния, хотела избежать любой ценой. Хотя ей было трудно подниматься по лестнице своего двухэтажного дома, она не была готова отказаться от дома или района, в котором прожила почти 35 лет.
Вместо этого она построила доступный крошечный дом площадью 560 квадратных футов на своем заднем дворе за 350 000 долларов, а ее 34-летняя дочь и молодая внучка переехали в ее главный дом площадью 2 000 квадратных футов.
Кристина Уайлдер-Абрамс построила ADU на своем заднем дворе в Окленде, штат Калифорния, что позволило ее взрослой дочери взять на себя основной дом. С разрешения Кристин Уайлдер Абрамс
Кунс рассказал мне, что этот тип ADU, также известный как бабушкин стручок Квартира или квартира для бабушки стала популярным решением для пожилых людей, желающих стареть на месте.
«Несколько лет назад многие пожилые люди просто переехали в учреждения для престарелых, но люди живут дольше», – сказала она. «ADU дает им возможность жить рядом со своими детьми, помогать с уходом за ними, питанием и быть рядом».
Крошечный дом стал беспроигрышной ситуацией как для Уайлдер-Абрамс, так и для ее дочери.
Ей не пришлось покупать новый дом в городе, где средняя цена продажи по состоянию на февраль составляла 749 000 долларов, и теперь она имеет поддержку с возрастом. У ее дочери, матери-одиночки, также есть дополнительная пара рук, которая помогает ей воспитывать ребенка.
«Я буду жить рядом со своей дочерью и внучкой», – сказала она. «Хорошо, что я здесь ради них».
Уайлдер-Абрамс заставляет меня думать о моих родителях и родственниках мужа.
я все еще в начале моего пути к покупке жильяи, как и многие другие, меня интересует самое главное: сколько будет стоить первоначальный взнос? Сколько будет стоить дом? Где я буду жить?
Но эти разговоры о крошечных домах и ADU также подняли новые вопросы, например: будет ли в доме, который я однажды куплю, достаточно места для бабушкиного домика на моем заднем дворе?
